房价神话难再现 明年楼市或许无大忧

近半年以来，关于“房价拐点“的争论愈演愈烈，而随着近期深圳、广州等个别城市房价有所松动、甚至明显下跌，“拐点论”的腰板越来越硬。居然连开发商也大谈拐点到来，比如日前，王石谈及珠三角楼市时，承认已出现拐点——这在开发商中是极其罕见、非常另类的观点。 　　2007年，对于中国房地产业来说，注定是不凡的一年，在GDP、CPI、人民币升值屡创新高的外部宏观背景下，在持续的房地产宏观调控的内部条件下，今年二三季度不仅部分城市房价加速上扬，而且全国房价涨幅整体加大。　 　　不妨以数据说话。2006年我国房地产市场属于平稳增长，比如全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。今年以来，全国房价涨幅呈递增之势，今年一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7％，其中一季度上涨5.6％，二季度上涨6.3％，三季度上涨8.2％，10月更是同比上涨9.5%，11月份再次攀高至10.5%。 　　上海的情况是，2006年房价只上涨4%多点，但今年二季度以来，成交量激增，房价亦快速上扬，众多楼盘的涨幅达到50%-80%。值得关注的是，今年上海整个夏季楼市都如天气一样热烈，但“金九银十”却成色不足。10月和11月连续两月住宅成交量皆环比下降四分之一左右，而房价亦显露疲态，虽然除了个别楼盘如万科新里程开始小幅打折之外，房价仍在高位强撑。 　　那么，全国及上海楼市下阶段将走向何方？还是先分析一下政策走势。与2005年的出台“国八条”、2006年出台“国六条”相比，2007年并无全面性的重大调控措施出台，但零星的政策如土地增值税、限外政策、二手房贷款紧缩、“24号文”等倒也一件接着一件。整体而言，2007年房地产调控的重点在于落实前两年出台的诸多政策。但调控效果却不明显,不仅房价涨速加快，开发投资增速亦超过30%（2006年只有21%）。 　　中央对于明年的宏观调控，态度已经很明确——继续加强和改善宏观调控。有两个事件格外值得关注，一个事件是11月温家宝总理在新加坡访问期间，就如何解决房地产问题谈了四点考虑，廉租房、经济适用房必将加快推进，高端住宅市场也不会放手不管，18亿耕地的底线不能破，土地供应依然紧张。另一个事件是12月举行的中央经济工作会议，将已实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”，无论是开发信贷还是个人房贷，必将会进一步紧缩。 　　这也就意味着，2008年房地产市场将受到更大力度的抑制，据此完全可以预测，明年中国和上海楼市很难再复制今年所创造的“房价神话”。事实上，各种政策的累积效应正快速显现，尤其是“房贷新政”更是直接抑制了市场需求，部分城市正步入一个盘整期。就全国而言，还很难断言整体都有泡沫，个别热点城市肯定有泡沫，泡沫大小与各自情况有关，比如深圳。笔者认为，全国楼市不可能出现大的拐点，更不可能崩盘，除非几个关键的外部因素发生变化：如果GDP增速大降，如果人民币停止升值，如果流动性过剩消失，如果人均收入增速明显下降等。 　　具体到上海，由于2005年以上海为中心的长三角曾经历过一波下调，所以相对珠三角，目前上海及长三角的泡沫并不明显，但鉴于今年上海房价增幅过大，接下来几个月必然再次进行调整，但下调空间不大，如果无更严厉的打压政策，则明年春夏交替之际，仍有可能重新步入上升轨道，但2008年将呈稳定发展态势。 　　全国楼市不可能出现大的拐点，更不可能崩盘，除非几个关键的外部因素发生变化：如果GDP增速大降，如果人民币停止升值，如果流动性过剩消失，如果人均收入增速明显下降等。

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